El Factor de Comercialización o tercer componente.

El factor de comercialización o tercer componente se obtiene al dividir el valor de mercado entre el costo de reproducción.

El costo de reproducción se obtiene sumando el valor del terreno más el costo de la construcción obtenido por el método de costo; mientras que el valor de mercado es el precio más alto que una propiedad alcanzaría en un mercado abierto y sin presiones.

Cuando el factor de comercialización es mayor que uno, significa que el mercado está dispuesto a pagar un precio mayor que el costo físico del inmueble, el cual corresponde al valor del terreno más el valor de la construcción calculada por el método de costo.  El método de costo es un enfoque de valoración que proporciona una indicación de valor mediante el principio económico de que un comprador no pagará más por un activo que el costo de obtener un activo de igual utilidad, ya sea mediante compra o construcción.

En épocas de crisis el factor de comercialización puede ser igual a la unidad; haciendo equivalente el valor de mercado al costo físico depreciado, ya que el valor de mercado y el factor de comercialización dependen de la demanda y en una economía en crisis se reduce la misma.

Generalmente el factor de comercialización es mayor que la unidad, pero hay casos en los cuales este factor puede ser menor que la unidad, se da cuando el valor de mercado es inferior al costo físico depreciado, o sea cuando el mercado no paga el costo de reproducción por disminución de la demanda.

CONCLUSIONES.

• El factor de comercialización se utiliza sólo cuando se aplica en una valoración el método o enfoque de costo para la construcción, con el objeto de estimar un justo precio acorde al valor de mercado.
• Cuando en una valoración se estime su valor a través de datos del mercado, como por ejemplo la aplicación del método comparativo de mercado, no se debe aplicar el factor de comercialización porque sería redundante.
• Se debe eliminar la mala práctica de utilizar el factor de comercialización con el objeto de acomodar las estimaciones de valor según conveniencia parcializada.
• La recomendación es aplicar el método o enfoque de costo y el factor de comercialización, sólo cuando no hay información de mercado.